１　不動産の調査の必要性

不動産については、あますことなく調査を行った上で、遺産分割協議や相続登記を行う必要があります。

不動産についての調査が不十分であったため不動産の見逃しが生じ、後日、遺産分割や名義変更が未了であった不動産の存在が明らかになった場合には、協議や登記手続をやり直す必要が生じてしまいます。

しかし、後日、他の相続人に対し、協議や登記手続への協力を依頼したとしても、他の相続人が協力を拒んでくる恐れがあります。

このような場合には、最悪の場合、遺産分割調停等の法的手続を用いなければ、相続を完了することができないといった事態が生じかねません。

このため、相続の際には、被相続人が所有していた不動産を余すことなく調査する必要があります。

弁護士としてご相談をお受けする場合にも、この点の調査は慎重に行う必要があります。

２　不動産の調査方法（固定資産納税通知書で確認する）

それでは、被相続人が所有していた不動産を余すことなく調査するためには、どのようにすれば良いのでしょうか？

参考になるのは、毎年の４月から５月にかけて届く、固定資産納税通知書です。

固定資産納税通知書の課税明細書のページには、ある市町村において、被相続人が所有していた不動産の一覧が記載されています。

このため、固定資産納税通知書の課税明細書のページを確認すれば、被相続人が所有していた不動産を、ほぼ、余すことなく確認することができます。

固定資産納税通知書は、市町村ごとに送付されます。

このため、被相続人が複数の市町村で不動産を所有していた場合には、別々に固定資産納税通知書が送付されることとなります。

複数の固定資産納税通知書が届いている場合には、それぞれの課税明細書のページを確認する必要があります。

もっとも、固定資産納税通知書を紛失してしまっており、これを確認することができない場合もあり得るかと思います。

また、固定資産納税通知書には、固定資産税が非課税となっている不動産が記載されていないことがあります。

固定資産税が非課税になっていた不動産についても、相続税が課税されることがありますので、相続税申告にあたっては、固定資産税が非課税になっている不動産も調査する必要があります。

このように、固定資産納税通知書を紛失した場合、固定資産税が非課税になっている不動産を調査したい場合は、どのようにすれば良いのでしょうか？

３　不動産の調査方法（名寄帳で確認する）

固定資産納税通知書以外の調査方法としては、市町村役場において、名寄帳を取得することが考えられます。

名寄帳についても、被相続人が所有していた不動産の一覧が記載されています。

名寄帳は、市町村によっては、固定資産課税台帳と呼ばれることもあります。

名寄帳には、固定資産税が非課税になっている不動産も記載されています。

このため、固定資産納税通知書が残っている場合であっても、固定資産税が非課税になっている不動産も確認するため、念のため、名寄帳を確認することもしばしばあります。

４　登記簿を確認する

固定資産納税通知書の課税明細書や名寄帳を確認したあとは、それぞれの不動産について、登記簿を確認するのが望ましいでしょう。

理由は以下のとおりです。

固定資産納税通知書や名寄帳は、その年の１月１日時点の所有者が記載されています。

このため、１月１日時点で不動産の所有者であったとしても、その後、不動産の名義を変更しまっており、不動産の所有者ではなくなっている可能性を排除することができません。

現時点での所有者を確認するためにも、それぞれの不動産について、登記簿を確認するのが望ましいでしょう。

また、共有の不動産の場合ですと、固定資産納税通知書や名寄帳には、被相続人が何分の何の持分を有しているかが記載されていません。

被相続人の持分を確認するためには、不動産の登記簿を取得する必要があります。